zur Belehrung des Notars bei Grundstückskaufverträgen
Umfang der Belehrungspflicht eines Notars bei Abschluss eines Grundstückkaufvertrags
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss in Deutschland notariell beurkundet werden - genauer gesagt, sind es die beiden Willenserklärungen des Käufers und des Verkäufers, das Angebot und die Annahme, welche der Beurkundung bedürfen. Dieser Unterschied zwischen Vertrag einer- und den einzelnen Erklärungen der Parteien andererseits ist wichtig, denn Angebot und Annahme können auch getrennt (von verschiedenen Notaren) und hintereinander beurkundet werden.
So lag es in einem 2011 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall: zunächst wurde ein Angebot zum Erwerb mehrerer Grundstücke mit fast vierteljährlicher Annahmefrist erstellt; sodann (am letzten Tag der Annahmefrist) fand die Beurkundung der Annahmeerklärung der Käuferin statt, bei der es sich um eine Bauträgergesellschaft handelte. Dem die Annahme beurkundenden Notar lag ein Entwurf des zuvor das Angebot beurkundenden Notars für die Annahmeerklärung vor, in dem auf das Angebot Bezug genommen wurde. Ob dem Annahmenotar darüber hinaus auch die Angebotserklärung selber vorlag, blieb streitig. Jedenfalls stellte sich später eine Diskrepanz zwischen Angebot und Annahme heraus, indem eine Unterwerfung der Bauträgergesellschaft (= Käuferin) unter die sofortige Zwangsvollstreckung zwecks Sicherung des Kaufpreises (was eine vollkommen übliche Klausel ist) in der Angebotserklärung der Verkäuferin noch vorhanden war, in der später beurkundeten Annahme der Käuferin dagegen fehlte! Dieses Versäumnis in der Annahmeurkunde führte verständlicherweise zu erheblichen Problemen zwischen den Vertragsparteien, denn der Verkäuferin war eine Unterwerfungserklärung der Käuferin überaus wichtig. Daher wurde der Bauträgergesellschaft sogar mittels einstweiliger Verfügung untersagt, Bauarbeiten auf den erworbenen Grundstücken fortzusetzen. Später fand eine „Vertragsänderung und -ergänzung“ statt, bei welcher der Kaufpreis angehoben wurde.
Die Käuferin forderte nun von dem Notar, welcher ihre - missglückte - Annahmeerklärung beurkundet hatte, Schadensersatz wegen der Mehrkosten und begründete dies damit, der Notar habe das Erfordernis einer Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung zwecks Kaufpreissicherung verkannt - obwohl ihm die Urkunde über das Angebot der Verkäuferin vorgelegen habe. Letzteres wurde vom verklagten Notar jedoch bestritten. Der Verlauf des Rechtsstreits glich einer Achterbahn: die erste Instanz (Landgericht Dortmund) wies die Klage mangels Amtspflichtverletzung des Notars ab; die zweite Instanz (Oberlandesgericht Hamm) verurteilte den Notar auf die Berufung der Bauträgergesellschaft hin zum Schadensersatz; der BGH schließlich hob auf die Revision des Notars das Urteil aus Hamm auf: es lag keine Amtspflichtverletzung vor, da der Notar keinen Fehler in der Belehrung der Käuferin begangen hatte.
Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Notar unzureichend belehrt und dadurch eine zum Schadensersatz verpflichtende Amtspflichtverletzung begangen hat, spielen zwei Aspekte eine Rolle. Zum einen ist zu klären, über was anlässlich einer Beurkundung belehrt wurde, also der faktische Ablauf des Belehrungsgeschehens, wobei im Prozess gegen den Notar die Beweislast entscheidend ist (wer muss was beweisen?). Zum anderen ist die juristische Frage zu entscheiden, über was hätte belehrt werden müssen. Diese Frage wird aber erst relevant, wenn feststeht, dass eine bestimmte Belehrung unterblieben ist.
Den Nachweis einer Belehrung erbringt der Notar zunächst durch entsprechende Vermerke in der Urkunde. Im vorliegenden Fall hätte die Klägerin beweisen müssen, dass dem Notar die Angebotserklärung tatsächlich vorgelegen hat, was ihr nicht gelang. Die Frage, welche auch den BGH beschäftigte, war aber - die Richtigkeit der nicht widerlegten Behauptung des Notars, ihm sei die Angebotserklärung nicht zugänglich gemacht worden, unterstellt - ob er dann darüber hätte belehren müssen, dass die Beurkundung der Annahmeerklärung ohne Kenntnis des Angebots rechtlich riskant sei und dass ein Grundstückskaufvertrag nicht zustandekommen würde, wenn Angebot und Annahme nicht übereinstimmten. Schließlich hatte sich genau dieses Risiko später tatsächlich verwirklicht.
Der BGH hat eine entsprechende Belehrungspflicht des Notars unter Berufung auf die Eigenschaft der Klägerin als Bauträgergesellschaft verneint. Zur Begründung wies er zuerst darauf hin, dass sich die Pflicht des Notars zur rechtlichen Belehrung bei Beurkundung (nur) der Annahme eines schon vorgegebenen Angebots in der Aufklärung über die rechtliche Bedeutung der Annahmeerklärung erschöpft! Kurz gefasst: der Notar ist bei seiner Belehrung nur dafür verantwortlich, was er beurkundet. Da das Gesetz selber eine getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme zulässt bzw. die Beurkundungspflicht damit nicht auf den Vertrag, sondern die einzelnen Willenserklärungen bezieht, ist auch die Verantwortung eines Notars entsprechend beschränkt. Der die Annahme beurkundende Notar muss nur über die Auswirkungen der Annahmeerklärung und die abstrakten Gefahren belehren, die mit jedem Kaufvorgang verbunden sind.
Allerdings kann zu dieser Belehrung auch der Gesichtspunkt gehören, dass der gewünschte Vertrag nur zustande kommt, wenn Angebot und Annahme inhaltlich übereinstimmen, wobei es nach dem BGH aber auf die „jeweilige Sachlage“ ankommt. Eine Belehrung des Notars über rechtliche Risiken hat nämlich nicht schematisch bzw. „formelhaft“ zu erfolgen (auch wenn dies in der Praxis aus Angst vor Haftung oft so geschehen mag!), sondern konkret resp. „fallbezogen“. Nach dem BGH ist keinesfalls „ins Blaue hinein“ über alle nur denkbaren Risiken zu belehren - da solch eine inflationäre Belehrung die Aufmerksamkeit des Rechtssuchenden überfordern müsste und so nur ein „stumpfes Schwert“ wäre.
Diese konkreten Umstände wurden der Bauträgergesellschaft zum Verhängnis. Der Notar hatte nämlich darauf hingewiesen, dass in dem Angebot auch Bedingungen (wie eine Unterwerfung der Käuferin unter die Zwangsvollstreckung) stehen könnten, welche bei der Beurkundung der Annahme zu berücksichtigen seien. Damit war die Belehrungspflicht erfüllt, denn der Hinweis auf mögliche Unsicherheiten machten der Käuferin aufgrund ihrer Eigenschaft als Bauträgerunternehmen die Risikolage ausreichend deutlich, zumal ihr Geschäftsführer in Grundstücksgeschäften entsprechend erfahren war. Weiter gab der BGH zu bedenken, dass der dem Notar durch die Käuferin selber übermittelte Entwurf als Grundlage der Annahmeerklärung vorsah, dass die Käuferin das ihr bekannte Angebot in vollem Umfang annehmen würde. Bei dieser Sachlage hätte es aus Sicht des Notars nur dann zu einem unwirksamen Vertrag kommen können, wenn die Angebotserklärung mit Mängeln behaftet gewesen wäre. Über diese Erklärung hatte der für die Annahme „zuständige“ Notar aber nicht zu belehren!
