BGH zur außerordentlichen Kündigung eines Landpachtverhältnisses

Der Senat für Landwirtschaftssachen des Bundesgerichtshofs (BGH) hat am 23.04.2010 darüber entschieden, wann die Erklärung der außerordentlichen Kündigung eines Landpachtvertrages dem gekündigten Vertragsteil zugehen muss. Mit schriftlichem Vertrag hatte der Verpächter landwirtschaftlich genutzte Grundstücke für eine jeweils bis zum 31. Januar zu zahlende Jahrespacht von knapp über 5.000,-- Euro verpachtet. Strittig war unter den Parteien auch die Laufzeit des Vertrages, da der verklagte Verpächter (allerdings ohne Erfolg) behauptete, die in der Vertrags- urkunde handschriftlich eingetragene Pachtdauer bis zum 30.10.2014 sei durch eine nachträgliche Manipulation der ursprünglichen Jahreszahl 2004 entstanden und die auf der Vertragsurkunde befindliche Unterschrift sei auch nicht von ihm geleistet worden.
Zusätzlich hatte der Verpächter mit Anwaltsschreiben vom 03.11.2005 das Pacht-verhältnis wegen Nichtzahlung der am 31. Januar 2005 fällig gewordenen Pacht fristlos gekündigt.

In dem Rechtsstreit, der erstinstanzlich vor dem Landwirtschaftsgericht (Spezialabteilung beim Amtsgericht), in zweiter Instanz vor dem Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) als Berufungsgericht und letztinstanzlich vor dem Senat für Landwirtschaftssachen des BGH verhandelt wurde, traten der Verpächter als Beklagter und der Pächter als Kläger auf; letzterer beantragte die Feststellung, dass das Landpachtverhältnis fortbesteht - und gewann!

Die außerordentliche Kündigung des beklagten Verpächters scheiterte, da er zur Kündigung nicht mehr berechtigt war. Dies beruhte darauf, dass die Kündigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis von dem Kündigungsgrund ausgesprochen wurde.
Als Kündigungsgrund stand hier die Nichtzahlung des Pachtzinses für das Jahr 2005 im Raum; aufgrund dessen war der Verpächter schon ab Anfang Mai 2005 berechtigt, das Pachtverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen, denn der Pächter befand sich seither mit der Zahlung der am 31. Januar fällig gewordenen Pacht länger als drei Monate in Verzug. Obwohl der Verpächter dies wusste, hatte er die Kündigung erst am 3. November 2005 ausgesprochen, was verspätet war.

Grundsätzlich muss die außerordentliche fristlose Kündigung eines Dauer-schuldverhältnisses (= Schuldverhältnis über längere Laufzeit, wie zum Beispiel idR Arbeits-, Miet- und Landpachtverträge) aus wichtigem Grund innerhalb einer angemessenen Zeit seit Kenntnis des Kündigungsberechtigten vom Kündigungsgrund erklärt werden. Dies hat zwei Gründe: zum einen soll der Kündigungsgegner in angemessener Zeit Klarheit darüber erhalten, ob ihm gegenüber von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird (Aspekt der Rechtssicherheit). Zum anderen gibt der Kündigungsberechtigte durch längeres Zuwarten zu erkennen, dass für ihn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses trotz des Vorliegens eines Grundes zur fristlosen Kündigung nicht unzumutbar ist; „irgendwann“ doch noch den Kündigungsgrund zu verwenden, wäre ein selbst-  widersprüchliches Verhalten. Allerdings hat der Gesetzgeber (bislang) darauf verzichtet, für die Erklärung der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund eine Frist zu setzen - es heißt in der zum 01.01.2002 eingeführten Vorschrift des § 314 Absatz 3 BGB lediglich: „Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat“. Diese Erwägungen, so der BGH in seiner Entscheidung, gelten auch für Landpachtverträge.

Deshalb muss die Erklärung der außerordentlichen Kündigung eines Landpacht-verhältnisses innerhalb einer angemessenen Frist gerechnet ab dem Eintritt des Kündigungsgrundes (hier Zahlungsverzug) und dessen Kenntnis bei dem Kündigungsberechtigten dem anderen Teil zugehen. Entscheidend hierfür ist, dass der Pächter landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wegen deren notwendiger Bearbeitung zu bestimmten Zeiten (die von der Nutzungs- bzw. Bewirtschaftungsart vorgegeben sind), so früh wie möglich wissen muss, ob der Verpächter von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch macht (Perspektive des Pächters). Zudem weiß der Verpächter, dass der Pächter auf dieses frühzeitige Wissen angewiesen ist und sich mit der Bewirtschaftung der Flächen auf sein (des Verpächters) Verhalten einstellt (Perspektive des Verpächters). Bleibt die Kündigungserklärung über einen längeren Zeitraum aus, darf der Pächter vom Fortbestand des Pachtverhältnisses ausgehen.

So lag der Fall hier: die „angemessene Frist“ war im Zeitpunkt der Kündigung am 03.11.2005 wegen Nichtzahlung der Pacht für 2005 abgelaufen.